こんにちは。行政書士の小泉です。
賃貸住宅管理業の「登録後の義務」について「標識を掲示」「業務管理者の配置」「管理受託契約締結前の重要事項説明」「管理受託契約締結時の書面の交付」「従業者証の携帯」「委託者への定期報告」「帳簿の備え付け」「財産の分別管理」の8点について注意する必要があります。
まず、営業所または事務所ごとに、公衆の見やすい場所に「標識を掲示」する必要があります。 標識の内容は下記のとおりになります。
・登録番号
・登録年月日
・登録の有効期間
・商号、名称又は氏名
・主たる営業所又は事務所の所在地
続いて、営業所または事務所ごとに賃貸住宅管理の知識・経験等を有する「業務管理者」を１名以上配置する必要があります。営業所または事務所が複数ある場合、兼任は認められられません。 業務管理者は下記のいずれかの要件を満たす必要があります。
・管理業務に関する2年以上の実務経験＋賃貸不動産経営管理士の登録試験に合格した者
・管理業務に関する2年以上の実務経験＋宅建士＋指定講習を修了した者
2年以上の実務経験については、賃貸住宅管理業務に関する実務講習の修了によって代えることが可能です。
賃貸住宅管理業者は、管理受託契約締結前に「重要事項説明」をおこない、委託者に書面を交付して説明しなければなりません。宅建業における重要事項説明は、宅地建物取引士が重要事項説明を行う必要がありますが、管理受託契約における重要事項説明は、業務管理者以外の者が説明を行うことも認められています。
なお、相手方自身に専門知識がある下記のような者には、重要事項説明は不要になります。
・賃貸住宅管理業者
・サブリース業者
・宅地建物取引業者
・都市再生機構
・地方住宅供給公社
賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しましたら、委託者に遅滞なく必要な事項を記載した「書面を交付」しなければなりません。重要事項説明書とは別で、締結時に新たな書面の交付が必要です。
賃貸住宅管理業者は、その業務に従事する使用人その他の従業者に「従業者証を携帯」させる必要があります。
賃貸住宅管理業者は、管理業務の実施状況 （家賃等の金銭の収受状況、維持保全の実施状況等）、入居者からの苦情の発生状況及び対応状況などを「委託者に定期報告」しなければなりません。
報告の頻度については、最低限年に１回行うことを法令上義務付け、報告事項によっては、それ以上の頻度で行うことが推奨されています。
賃貸住宅管理業者は、その営業所または事務所ごとに、その業務に関する「帳簿を備え付け」、委託者ごとに管理受託契約について下記内容を記載し、保存する必要があります。
・管理受託契約を締結した委託者の商号、名称または氏名
・管理受託契約を締結した年月日
・契約の対象となる賃貸住宅
・受託した管理業務の内容
・報酬の額
・管理受託契約における特約その他参考となる事項
なお、各事業年度の末日に帳簿を閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければなりません。
最後に、賃貸住宅管理業者は、管理業務において受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭を、自己の固有財産と「分別管理」する必要があります。
以上、賃貸住宅管理業の登録でお困りの方は行政書士 小泉事務所までご相談ください。 初回相談料は無料でございます。お気軽にどうぞ。
